某上市煤炭运销有限公司项目建设可研报告

　X XX X煤 煤 炭 运 销 有 限 公 司 项 目 目

　可 行 性 研 究 报 告 告

　 目

　录

　第一章

　总论 ·····································································1 1.1

　项目名称及承办单位 ················································1 1.2

　可行性研究的依据 ···················································1 1.3

　可行性研究的范围 ···················································1 1.4

　项目概况 ·······························································1 第二章

　项目背景及项目建设的必要性 ····································6 2.1

　承建单位基本情况 ···················································6 2.2

　项目提出的背景 ······················································7 2.3

　项目建设的必要性 ················································· 10 第三章

　市场预测及拟建规模 ·············································· 16 3.1

　市场预测 ····························································· 16 3.2

　市场需求

　··························································· 20 3.3

　市场供应 ····························································· 23 3.4

　产品市场竞争力分析 ·············································· 25 第四章

　建设条件及厂址 ···················································· 27 4.1

　自然条件 ····························································· 27 4.2

　社会经济发展状况 ················································· 32 4.3

　原、辅材料及外协外构件供应条件 ···························· 32 4.4

　基础配套条件 ······················································· 33 第五章

　建设方案 ····························································· 35 5.1

　项目组成 ····························································· 35 5.2

　拟发展产品及建设规模 ··········································· 36 5.3

　拟建规模 ····························································· 53 5.4

　生产技术方案 ······················································· 56 5.5

　总图布置及运输仓储 ·············································· 59 5.6

　土建工程 ····························································· 60 5.7

　给排水 ································································ 62

　 5.8

　采暖通风 ····························································· 62 5.9

　动力及动力管道 ···················································· 63 5.10

　供电 ································································· 63 第六章

　节能 ··································································· 66 6.1

　用能政策法规及设计标准和规范 ······························· 66 6.2

　能源种类和数量 ···················································· 66 6.3

　节能措施 ····························································· 67 6.4

　能耗指标比较及分析 ·············································· 68 第七章

　环保、消防及劳动安全卫生 ····································· 69 7.1

　环保 ··································································· 69 7.2

　消防 ··································································· 70 7.3

　劳动安全卫生 ······················································· 71 第八章

　企业组织及劳动定员 ·············································· 73 8.1

　企业组织 ····························································· 73 8.2

　劳动定员 ····························································· 73 第九章

　节约用地计划 ······················································· 75 第十章

　项目实施进度计划 ················································· 77 10.1

　项目进度计划建议 ··············································· 77 10.2

　项目实施进度表 ·················································· 77 10.3

　项目达产计划 ····················································· 77 第十一章

　投资估算 ·························································· 78 11.1

　投资估算依据 ····················································· 78 11.2

　建设投资估算 ····················································· 78 11.3

　流动资金估算 ····················································· 79 11.4

　总投资估算 ························································ 79 第十二章

　项目融资 ·························································· 80 12.1

　资本金筹措 ························································ 80 12.2

　项目融资的模式选择 ············································ 80 第十三章

　 财务评价 ························································· 81

　 13.1

　财务评价 ··························································· 81 13.2

　销售收入及税金估算 ············································ 81 13.3

　产品成本 ··························································· 82 13.4

　财务评价指标 ····················································· 82 13.5

　不确定性分析 ····················································· 84 13.6

　财务评价结论 ····················································· 85

　XX 煤炭运销有限公司 项目 目 可行性研究报告

　第一章

　项目总论 一、项目概况 ( 一) 项目名称 XX 东山建材批发建材 ( 二) 项目建设单位 XX 市 XX 建筑工程有限公司 ( 三) 项目拟建地点和建设内容 XX 东山建材中心拟建于 XX 区林场附近，毗邻 XX 市规划的两个物流中心区之一的物流园区，XX 城区通往工业园区的总建筑面积 5 万 m2 。

　项目由建材销售和物流仓储两大部分组成，分三个专业区，分别是①建材交易区；②物流仓库区；③商务酒店、服务生活区。

　项目功能：

　贸易功能----建材贸易。

　仓储功能----项目拟建大型钢材库、水泥库、木材库、材料周转库等。

　 服务功能----设有宾馆、物流信息中心、娱乐中心。

　质量监督功能----项目设有质量监测中心、环保检测中心，跟踪监督项目区域内建材的环保质量。

　( 四) 建设单位基本情况 XX 市 XX 建筑工程有限公司成立于 2002 年 7 月，现有员工156 人，注册资本 6000 万元，拥有固定资产 2000 万元，累计上缴利税 600 万元。已经成为 XX 市实力比较雄厚、规模较大、效益良好的民营企业之一。

　( 五) 可行性研究报告编制单位 XX 市 XX 建筑工程设计公司。

　( 六) 研究工作依据 1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； 2、《XX 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； 3、国家和省市有关工业项目建设政策、法令和法规。

　4、国家和省市有关物流项目建设政策、法令和法规； 5、XX 市有关房地产业的相关政策；

　6、XX 市有关招商引资的相关政策；

　 7、项目建设单位提供的有关基础资料； 8、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

　( 七) 项目提出的背景 XX 市位于陕西省最北端，地处晋、陕、蒙、宁、甘五省交界处，是国内外少有的能源矿产资源富集区，目前已发现 8 大类 40 多种矿产资源，其中煤炭、天然气、石油和盐四大资源储量十分丰富，据勘探，XX 煤炭预测储量 2714 亿吨，探明储量 1460 亿吨，占全国探明储量的 15%，含煤面积占全市土地面积的 54%，为世界七大煤田之一。随着我国经济的迅速发展，能源需求与供给之间的矛盾日显突出，为确保经济建设可持续发展的后劲，上世纪 90年代初期，国家进一步加大了能源开发的力度，XX 作为国家级能源重化工基地，迎来了历史性的发展机遇。省第十次党代会也把能源化工确定为我省六大特色产业之一，明确提出，要以国家“西电东送”、“西气东输”为契机，加决陕北能源化工基地建设，形成对全省经济最具贡献的新的支柱产业群，成为新世纪我国现代化建设的一个重要能源接续地。XX 市依托其资源优势，大力发展煤炭、电力、油气、化工四大支柱产业，积极推进“煤向电力转化、煤电向载能工业转化、煤油气盐向化工产品转化”的经济发展战略，自西部大开发实施以来，XX 市国民经济以年均 15%的速度快速增长，其增幅高于全省的平均水平。

　近年来,XX 国家能源化工基地的建设已形成跨越发展的态势,2008 年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到 1008.26 亿

　 元,稳居全省第二,同比增长 23%,增速连续 7 年保持全省第一。规模以上工业总产值超过千亿元,达到 1229.34 亿元。全社会固定资产投资突破 600 亿元大关,达到 600.52 亿元。财政总收入突破 200亿元,达到 221.2 亿元,其中地方财政收入达到 70 亿元,同比增长39.7%。社会消费品零售总额突破 100 亿元,达到 118.98 亿元。城镇居民人均可支配收入过万元,达到 12197 元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到 3402 元。

　2009 年,XX 以建设“国内一流、国际知名”能源化工基地为目标,继续做强做大能化经济,坚持走新型工业化道路,引进先进转化项目,壮大主导产业规模,培育优势产品,严格市场准入,继续实施大区域布局、大项目策划、大集团引领、大园区承载战略,以能源化工为主体、装备制造和精细化工为两翼的“一体两翼”发展格局,建设长城沿线、无定河沿岸“人”字形千里工业走廊。加快资源深度转化,打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链”。预计全年实现生产总值 1280 亿元，同比增长 13%以上；财政总收入完成 296 亿元，增长 33.83%，其中地方财政收入 91亿元，增长 29.98%；全社会固定资产投资完成 840 亿元，增长39.88%。预计全年实现生产原煤 1.7 亿吨,原盐 45 万吨,原油 900万吨,天然气 100 亿立方米,发电量 340 亿度,水泥 160 万吨,精甲醇 100 万吨,聚氯乙烯 20 万吨,平板玻璃 720 万重量箱。

　XX 市是我国重要的能源化工产业区，具有独特的区位优势，随着地方经济的快速发展拥有了较为完善的商业服务体系和较为

　 完整的综合运输体系，为此，XX 市委、市政府高度重视发展现代物流产业和建材产业，多次召开专门会议研究部署物流产业、建材发展的指导方针和发展战略，并在《XX 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出：发展现代物流产业是 XX 市新的经济增长点，要形成“布局合理、功能齐全、设施先进、运转高效”与国内大物流区紧密衔接的现代物流体系。

　随着 XX 能源化工基地建设步伐的加快，人民群众生活水平不断提高，对居住条件也提出了更高的要求，房地产逐渐成为投资和消费的热点。住宅建设投资占固定资产投资比例一直保持在 3－4%左右。房地产业的发展带动了建材加工业及家居装饰业的决速发展。但目前 XX 的建材市场无论从规模上还是管理上都不能适应市场发展和消费者的需要。当地建材销售商大多采用批零兼营方式，经营规模小而分散，基本上是摊位制经营，内部的管理机制比较简单，能与国际接轨的大型建筑材料专业批发市场还未出现，在服务意识、服务手段、交易方式、设施条件、规模经营的能力等方面，与形成现化化大流通体系还存在极大差距。XX 东山建材中心的建设，将 XX 东沙新城区杂乱转无序的建材统一搬迁在规划建设的物流城内，项目建成后，将形成 XX 东沙新城区具有较大辐射和带动功能的“一站式”家居建材广场。

　 二、可行性研究结论

　（一）市场预测和项目规模

　 1、本项目拟用地 10 万 m2 ，约 150 亩。

　(1)建筑面积 5 万 m2 ，其中建材区 1 万 m 2 ，仓库区 2 万 m 2 ，计量打包区 500m2 ，材料试验检测室 200 m 2 ，办公管理信息中心 800 m2 ；商务酒店 1.2 万 m 2 ；多功能停车场服务区建筑面积 0.45 万 m 2 ，附属设施 0.2 万 m2 . （2）绿化面积 4.5 万 m2 ，道路 0.5 万 m 2 。

　2、各种服务价格：建材交易区市场铺面租赁按每月 30 元/ m2 ，入住率 80%计算，年收入 288 万元；仓库区租赁费按每月 20 元/ m2 ，出租率 80%，年收入 384 万元；多功能停车场和服务区以每天平均停车 100 辆计，每辆 10 元／天，年收入 36 万元；货物配送年完成 30 万吨，每吨 20 元运费，实现配送收入 600 万元；酒店、餐饮、娱乐服务年收入以 400 万元考虑；其他服务收入 20 万元。

　（二）原材料、燃料和动力供应 项目建成投产后，年需外购无烟煤 500 吨，耗电 120 万度，水 7 万立方米，天然气 1.2 万立方米，燃油 30 吨。

　（三）工厂组织及劳动定员 该项目上马后，企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理，内设机构为行政和生产两大块七个部门组成，分工协作。劳动定员 65 人，技术、管理人员 17 人，实行聘用制，工人 48 人吸纳当地劳动力。

　（四）项目建设进度

　 本工程建设期为 1.5 年，2010 年 9 月前完成立项审批工作、初步设计、施工图设计及所有建设工程审批手续，10 月开建，2011 年 10 月前完成工程主体建设及配套设施，12 月底交付使用。

　（五）投资估算和资金筹措 （1）项目总投资 7885.08 万元。其中建设投资 7735.08 万元（含建设期利息 340.70 万元），流动资金总额 150 万元。

　（2）资金来源。项目建设企业自筹资金 4885.08 万元，需贷款 3000 万元，年利率为 7.38% ，分五年偿还。

　（六）项目财务和经济评论 1、项目达产后，年总成本为 748 万元，经营成本为 448.37万元，年可实现营业收入 1728 万元（含税）。

　2、该项目税后财务内部收益率为 9.17 % ，大于交通、运输行业 8％的最低标准；净现值（IC=8%)6.75 万元，大于 0；投资回收期 9.54 年（所得税前），低于 12 年；贷款偿还期为 5 年，还本付息有保证，盈亏平衡点的生产能力利用率为 61.5% ，项目具有较强的抗风险能力。

　3、项目投产后，年可上交营业税及附加 67.06 万元，所得税 147.71 万元，年均税后净利润 441.71 万元，具有较强的经济效益和社会效益。

　（七）项目综合评价结论

　 随着 XX 东山建材中心建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进 XX 市建筑装饰业、建材业、现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为 XX 市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为 XX 市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

　XX 东山建材中心的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使 XX 市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于 XX 市区域范围内的物流合理组织。

　XX 东山建材中心的建设，还将大大改善目前 XX 交通阻塞、停车难、脏乱差的现象，有效减少给社会治安带来的不安定因素，促进城市化进程，改善人居环境。

　总之，XX 东山建材中心的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。该项目符合国家有关产业政策，市场前景广阔，生产有保证，动力、能源、水资源条件优越，厂址地理位置好，交通便利，项目收益好，各种条件已经具备，是可行的。

　三、主要技术经济指标。(详见表 1-1) 主要技术经济指标表（表 1－1）

　项目指标 单位 指标 说明

　 职工人数 人 65

　资本金 万元 4885.08

　申请贷款 万元 3000

　建设总投资 万元 7885.08

　建设投资 万元 7394.38

　建设期贷款利息 万元 340.70

　流动资金 万元/年 150

　年营业收入 万元/年 1728 达产年 营业税金及附加 万元/年 67.06 达产年 年总成本 万元/年 748 平均 年总利润 万元/年 913 平均 年利税总额 万元/年 590.84 平均 年基本折旧 万元/年 344.65 平均 年经营成本 万元/年 748 达产年 所得税 万元/年 147.71 达产年 年税后利润 万元/年 441.71 达产年 静态指标

　投资回收期 年 8.31 所得税前 贷款偿还期 年 5 等额还本

　 第二章

　项目建设环境

　 一、X XX 市经济现状与发展

　（一）概况 XX 市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省（区）接壤地带。即是西北走向华北、华东和沿海地区的前沿，又是中南和沿海地区进入西北的门户，承东启西、辐射周边的地位和作用十分明显。从地理位置和交通条件分析，往东通过神黄铁路可达沿海港口，向南过西包、西康、宁西铁路可直达长江中下游地区，较之西部其他地方，更接近全国消费中心的经济重心区。

　区域地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的42%，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积的 58%。平均海拔 1300米，气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温 10℃，年平均降水量,400 毫米左右。境内有 109 条河流，北部有200 多个内陆湖泊，其中红碱淖为陕西最大的内陆湖，总面积 67平方公里，总蓄水量 10 亿立方米。

　全市辖 1 区 11 县，222 个乡镇，5545 个村民委员会。市政府所在地 XX 城为国务院命名的历史文化名城总人口 351.63 万，其中农业人口 292.73 万，总面积 43578 平方公里，是陕西面积最大的一个市。

　XX 历史悠久。春秋为晋，战国归魏，秦统一六国后为上郡地。唐及五代时设夏州、银州、麟州、府州、绥州，均属关内道管辖。宋以后，分属北宋、西夏及金明朝设 XX 卫，素有“九边重镇”之

　 称。清朝设 XX 府，民国设 XX 道。建国后为地区建制， 2000 年 7月撤地设市。

　XX 资源丰富。能源矿产资源富集一地，被誉为中国的“科威特”。有世界七大煤田之一的神府煤田，有我国陆上探明的最大整装气田。煤炭、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是 21 世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工墓地，是西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。

　2008 年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到 1008.26 亿元,稳居全省第二,同比增长 23%,增速连续 7 年保持全省第一。规模以上工业总产值超过千亿元,达到 1229.34 亿元。全社会固定资产投资突破 600 亿元大关,达到 600.52 亿元。财政总收入突破 200亿元,达到 221.2 亿元,其中地方财政收入达到 70 亿元,同比增长39.7%。社会消费品零售总额突破 100 亿元,达到 118.98 亿元。城镇居民人均可支配收入过万元,达到 12197 元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到 3402 元。

　（二）基础设施

　1、公路。全市公路总里程 2.1 万公里，其中等级公路 5300多公里，高速公路 800 公里，在建高速公路近 200 公里，基本形成了以“两纵两横”为主骨架的高等级公路网和辐射全市的十二条次骨架公路网络，公路外运能力 5000 万吨。包茂高速、子靖高速、吴子高速、榆神高速公路纵贯其境，榆绥高速公路也已开建。以上项目全部实施后，XX 将成为全省高等级公路里程最长的市。

　 2、铁路。全市现有三条铁路外运线，北线神木至包头铁路、东线神木至黄骅港铁路、南线神木至西安铁路，总里程 447.9 公里，外运能力达到 1.5 亿吨，同时，神木至内蒙古准葛尔旗的铁路正在建设之中，青岛至银川的铁路 XX 段即将开工，连接南部六个县的太原至宁夏中卫铁路、西包铁路复线也已开工建设，“一纵两横”，通江达海的铁路网络初步形成。

　3、航空。XX 新机场 XX 国际机场已正式启用，目前已开通至北京、西安、上海、广州等地的航班，今后有望开通 XX 至成都等地的航线，是陕西第二大航空港。

　4、水资源。XX 水资源相对较为丰富，是西北地区水资源的富集区，与矿产资源分布相一致，是我市建设国家能源重化工基地的根本保证。全市水资源总量 32 亿立方米，地下水可开采量 6 亿立方米／年。已建成水库 89 座，年供水 7 亿立方米，建设的王圪堵水库和推进的榆神工业供水等，年可增加供水 3 亿立方米。

　5、电力。XX 电网已与西北网联结，建成延榆神 330 千伏输变电工程，装机容量 90 万千瓦，330 千伏电网线路两条，总长 268公里，变电站 2 座，变电容量 600 万千伏安，110 千伏安线路全长 1152.6 公里，主网架覆盖全市。

　6、通讯。济银、西呼两条国家Ⅰ级干线光缆交叉经过 XX，通讯能力达到国内先进水平，是陕西第二大通讯枢纽。XX 目前已成为国家西电东送、西煤东运、西气东输的节点。

　 （三）发展规划 “十一五”期间，是推动 XX 经济、政治、文化、社会建设实现跨越式发展的战略机遇，也是国家能源化工墓地建设的关键时期。全市经济社会发展的总体思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，紧紧围绕建设西部经济强市、特大文化大市、绿色生态名市三大目标，实施项目带动、城镇化带、信息化带动、科教兴榆和人才强市五大战略，大力发展能源经济、城市经济、生态经济、区域经济、实现经济又决又好发展。

　能源经济 充分发挥煤、气、油、盐等矿产资源优势，以“三个转化”为重点，全力打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链”,同时考虑用市场机制启动风能、太阳能、生物能等再生能源项目建设，打造新能源产业。

　城市经济 建设能源化工基地服务中心，打造为能源化工产业配套的装备制造业、精细化工产业、以能源化工产品物流为主的商贸业以及特色旅游、金融、信息为主的服务业，形成功能互补、协作有序、关联度较高的产业集群。以 XX 为中心城市，以神木、靖边、绥德为副中心的城市格局正在形成，城市房地产业得到快速发展。“十一五”期间要把建设数字化 XX 作为城市经济的重要内容，重点推进“1231”信息化工程建设，即一张宽带城域网、两个应用平台、三个服务中心、十大应用领域。

　生态经济 以循环经济的理念，建设以生态工业为主体，生

　 态农业为基础，生态服务业为纽带，生态环境保护为重点的环境友好型、资源节约型经济发展模式，把环境治理、环保产业作为XX 经济新的经济增长点，重点打造生态经济五大示范工程和八大体系。

　区域经济 构建四个层次的区域经济框架。一是发挥 XX 资源优势，加强与跨国公司、沿海经济发达地区合作，打通路航通道，开拓两个市场，利用两种资源，带动 XX 经济上规模、上水平；二是密切与忻呼包银的经济合作，打破行政区域界限，实行资源共享，优势互补；三是大力发展 XX、神木、府谷煤、电、化、材料产业带，XX、横山、靖边、定边油、气、化产业带，XX、米脂、绥德盐化工工业和农产品加工产业带三大发展轴。四是加强南北互联互动，逐步缩小南北差距。加大向南部县的财政转移支付力度，统筹优化配置资源，培育南部县资源深加工产业，大力发展劳务输出，加强各项社会事业建设，形成南北优势互补，城乡良性互动，实现和谐发展。

　围绕三大目标，建设四大经济，2010 年力争 GDP 达到 1000亿元，形成年产 1.5 亿吨煤炭、 800 万吨原油，120 亿立方米天然气、200 万吨盐、800 万千瓦火电装机容量、600 万吨甲醇、80万吨聚氯乙烯、500 万吨原材料的生产能力，成为陕西经济重要一极，与内蒙鄂尔多斯市并驾齐驱，并且在经济后发优势上有所超越。

　综上所述，通过对 XX 市的经济发展条件、区位条件、基础设

　 施等条件等的分析，XX 市已初步具备建设规模化、组织化程度较高的物流服务设施及发展现代物流的基本条件。

　二、X XX 物流产业现状

　目前，XX 市区（XX 区）建材行业还不成规模，没有大型的建材企业，建材物流仅仅处于起步阶段。建材市场的实际情况：XX市区长城南路上有三个规模不大的建材市场：古城建材综合市场，古城建材批发市场，长城建材市场。长城中路上有一个广榆建材批发市场。在经济开发区内，三辰综合建材市场，离市区 5 至 6公里，主要经营轻型建筑材料，占地 248 亩，总建筑面积 56 万平方米。在城区南郊，榆靖高速公路旁有一些经营钢材、水泥的个体户，其中经营钢材的大约 50 户左右、经营水泥的大约 29 户，它们的规模大小不一，经营模式主要是订货——要货的形式，仓储能力差。

　关于建材物流的规划方面：XX 区政府规划建立万象物流中心，万象物流中心选址位于小纪汗附近，占地 1500 亩。2006 年 4 月开始项目规划等相关准备工作，土地等手续已基本到位。万象物流中心以建材、农产品、日用百货为主要发展方向（机电也会考虑）。XX 区政府规划占地 5000 余亩、主要发展方向为能源、化工的三余煤炭物流配送中心，同时也会涉及到建材，主要是建材的包装、加工及水泥制品。XX 市政府规划在刀则湾建立一个华龙建材市场，定位是一个重型建材市场，现在这个市场尚未规划，土地等相关手续还没有到位。在XX市的南郊刘官寨建立一个大型的综合市场。

　 这个市场东洲集团已经投资买了 1200 亩土地。市场将来主要以汽车贸易为主，同时涉及建筑材料、钢材、水泥。

　建材商家传统做生意的模式无外乎以下几种，但各有弊端：

　1、坐等顾客：这种方式只能勉强维持，再好的产品，无法让顾客知道，酒香不怕巷子深的时代早已经过去，坐等顾客只有坐以待毙。

　2、印发传单：覆盖面较小，无法持久，市场影响力几乎为零，因为百姓已经不再习惯被动地去看宣传单页了。

　3、户外广告：户外大看板或立柱广告，能够产生一定的宣传效果，但其覆盖范围只局限于附近的几个街道，而且不能随时移动，宣传效果还是有限。

　4、促销活动：固定的促销活动，只能在短时间内有效，因其时间延展性差，过了一段时期，促销效果就大为降低，商家无法做到 24 小时全天候地推广宣传。

　5、电视广告：电视广告的好处是能够锁定本地人群，但是其费用高，几十秒的播出时间无法全方位展示建材品牌的品质、款式、风格和最新优惠动态，区电视台的收视率也有限，无法确保宣传效果。

　6、企业网站：部分 XX 区建材商家都有自己品牌的网站，本品牌的信息非常全面细致，可以保证 24 小时面向全社会推广宣传。但各个网站独立存在，不便百姓查询对比。老百姓不可能挨

　 个去点击数十家建材公司的网站，因为大家根本就不知道该品牌的网址，所以商家独立的网站其宣传效果也非常有限。

　项目区域已具备发展建材物流的基础条件，近几年物流产业也得到了较大的发展，但是与东部沿海地区物流产业的发展相比，还存在许多问题，受到许多因素的制约，这些问题及产生原因主要表现在以下几个方面：

　1、建材物流基础设施落后，物流产业效率较低。从总体上看，建材物流基础设施近年来有了较大的发展，但与东部等经济发达地区相比，建材物流设施落后，建材物流产业效率低，仍是制约区域内现代物流产业发展中存在的重大因素。

　(1)交通运输业发展仍然赶不上社会和经济发展的需求。公路数量不足、密度偏小、布局不够完善。特别是黄土高原公路数量明显偏少，公路密度只相当于全省平均水平的 10%，相当于沿海城市的 40－50%。这必将影响区际间的物流发展。

　(2)建材物流基地功能单一。交通枢纽，公共储运设施、各种现代化物流中心等物流基础设施建设方面明显滞后，各种工商企业内部仓储设施也难以构成企业投资的重点。仅有的货运市场和交易中心，服务项目功能单一，只提供停车功能，零散的配载功能和墓本的生活辅助功能，仅处于物流初级阶段，这都严重影响着物流效率的提高。

　(3）建材仓储设施设备老化、管理水平低。物流仓储设施大

　 多在 20 世纪五六十年代以后建成并投入使用，起重设备大多建于七八十年代，由于经营者的短期行为，生产上拼设备，使设备超负荷运转，设备状况差，经常发生故障，无法适应现代物流产业及时快速的要求。仓库设施陈旧，货场“脏、乱、差”现象严重，货物仓储中的残损率，变质率较高。

　2、建材物流产业社会程度低，物流市场主体缺位。目前普遍存在的一个问题是物流产业的社会化程度较低主要表现在：一方面是现有物流企业大都隶属于不同的部门和行业，使物流企业难以树立为社会提供物流服务的思想，另一方面是物流运作分散，没有形成全社会的物流服务体系，造成了现代物流产业的社会化程度较低的现象。受现代物流产业社会化程度较低的影响，物流市场的发育程度也较低。目前，在物流市场中存在的一个重要问题是物流市场主体缺位，尚未形成专业物流企业群。具体表现在：一是物流企业的数量较少，二是物流企业的规模较小，三是物流企业的物流服务功能不完善，四是物流企业的经营管理水平不高。

　3、建设资金缺口大，筹资渠道单一。目前在建材物流基础设施建设与发展中，存在着建设资金不足，投资渠道单一的状况。相对于其它产业来说，物流产业尤其是物流基础产业具有投资规模大，投资周期长回报慢的特点，限制了对金融机构资金来源的利用。

　4、建材物流企业规模小，专业化水平低。现有物流市场及物流企业普遍存在“一散、二少、三弱”，即社会物流资源分散，

　 物流企业承诺少，企业资本实力弱、资源整合能力弱。

　5、建材物流信息技术能力差，信息化水平低。目前建材物流产业信息化服务水平很低，这与整个社会对物流信息化的重视程度不够，与人们对信息化的接受能力有很密切的关系。

　6、建材物流管理体系尚未形成，物流专业人才严重缺乏。XX物流管理体制中存在着较大的不足。其主要表现在没有一个在全市范围内统一管理，协调物流产业发展的机构。物流专业人才缺乏在一定程度上导致了物流企业整体素质低。

　 第三章

　项目建设的必要性

　XX东山建材中心的建设作为XX市建材物流发展的重要项目，其主要使命是项目的带动，积极引导扶持XX市现代建材物流企业，依托良好的基础设施与政策环境条件，建立起 XX 市区域内现代建材物流运作、组织和信息管理的系统框架。因此，对 XX 东山建材中心建设的意义与必要性的理解必须将其置于XX市经济发展的大背景下。

　一、XX 东山建材中心 建设的社会意义

　（一）关于城市发展的意义。随着城市经济的发展，XX 已经形成了老城区、南郊区、西沙区、XX 经济开发区等几个以广场为核心的商业区域，政府机关、学校、医院及居民住宅散落于其周边，形成了强大的商业发展资源。而东沙区作为 XX 规划的新城区，也集中了一大批政府机关、企事业单位和学校、医院等，特别是XX 市和 XX 区的经济实用房集中这一区域，更树立了 XX 东沙新区强劲的现代商业发展形象。本项目的建成，将加快该区域作为 XX新城区发展的进程，进一步完善 XX 东沙新区的整体规划。

　（二）关于行业市场的意义。针对 XX 目前建材市场过于分散、经营场所环境较差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材市场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把 XX 东沙新区建材市场整合优化，并以贴心的服务、优质的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而便 XX 建材行业顺应发展趋势得到良性发展。

　 （三）关于社会综合效益的意义。随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补 XX 家居建材行业的这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为XX 市提供与大中城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前 XX 建材行业存在的以次充好，质量、环保均难以保障的现象；另一方面，也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前 XX 东沙新区区域经营环境差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为 XX 东沙旧区改造、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会提供了众多就业机会，并将极大地影响和带动周边街道、区域的商业发展，推动和促进 XX 东沙新区商圈的形成，带动东沙新区的快速发展。

　（四）关于经营理念的意义。XX 东山建材中心将在市场经济条件下建设和发展，这意味着企业和城市都将面对激烈的竞争特别是对于 XX 这样一个地级城市，创新和创新能力正在城市的竞争和发展中起着越来越重要的作用。作为一种新的尝试，XX 东山建材中心的建设和运营本身就是一个需要不断创新的过程，它将涉及观念创新、技术创新、管理创新、制度创新等方面的系统性创新过程，XX 东山建材中心所依托的 XX 地级城市，应是区域创新和吸纳创新的中心。

　二、投资的必要性分析

　近年来，随着住房制度改革的不断深化，XX 住房建设基本形

　 成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

　 2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

　 2006年 XX 市区商品房均价1646元/㎡，2007年涨至2300元/㎡，2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2009年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，XX 城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

　 经济适用住房也是影响 XX 房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2006年完成22万㎡；2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%；2008年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

　 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中 XX区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

　 （一）引导和转化我市潜在建材物流需求的需要。物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然我市当前存在着巨大的建材物流需求，但相当的建材物流需求是一种低水平的物流需求，表现为多数企业仍保持着以自我为中心、“大而全”或“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准、管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着我市能源重化工墓地建设步伐的加决，经济发展水平的提高，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高我市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。XX 东山建材中心的建设将使我市建材物流服务企业与能源重化工企业在运行过程中得到有机地结合，从而有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高，对快速、及时的物流服务要求的满足以及因对物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所造成的对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，将对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导，将使服务目标企业对于应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着我

　 市物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效地扩大全市范围的物流需求规模。

　（二）支持有效的建材物流市场机制建立的需要。物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具育网结化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流...

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