XX新城调研报告

　XX 新城调研报告 第一部分

　XX 新城的由来及介绍 一、10 月 22 日 XX13 县建设“环首都经济圈”概念提出

　二、10 月 29 日 XX 围绕首都建设三个新城

　第二部分

　XX 新城政策解读与分析 山穷水尽 四面楚歌（8 月—10 月）

　8 月，三河市宣布对非本地户籍购房者的限贷政策 政策要点：对不能提供一年以上社保或完税证明的非本地户籍购房者停止贷款；可提供上述证明的，首套住房实行 50%首付，利率 1.1 倍，停发二套以上住房贷款。

　9 月 10 日，最严厉房贷政策试剑京城外，外地人首套首付五成。（XX 限外令）

　政策要点：非本地户籍首套首付 5 成，利率 85 折，二套首付 6-7 成，利率 1.1-1.2倍，这是邻近北京的 XX 燕郊、香河、廊坊、固安、永清等地，近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。

　10 月 29 日，XX 燕郊启动"本地限购令" 限制当地居民购房 政策要点：10 月，三河市再度推出对本地户籍购房者的限贷政策：首套住房首付提至三成，并明确要求首套房单价超过 8000 元，或者首套房超过 90 平方米，或者离婚购房者，第一次购房贷款首付也需要四成。

　政策打压，楼市震荡，市场冷淡，房价神话就此宣告终结 破解之道 开发商“见招拆招” 对策一：XX 户口轻松落 虽然不是本地人，但是只要买房，就可以帮客户办理 XX 户口，这样就可以贷款。

　对策二：假社保、假完税证明随便挑

　 假社保、假完税证明的办理：开发商自己另外成立一家皮包公司，具有缴纳社保和完税证明的条件，再将购房者吸纳成这家皮包公司的员工，由这家公司出面，为购房者办理社保和完税证明。

　 假社保、假完税证明的审核：银行在实际批贷的过程中，主要核查的是央行的征信系统，核查内容仅限于购房者的贷款记录以及信用卡的还款记录，而社保及税收系统，则尚未与这个系统完全联网，因此很难考察。银行即便是核查，也只是抽查而已。

　对策三：疏通银行异地放贷 开发商与北京方面的银行沟通，如果沟通顺利，户口在北京的客户，来燕郊买房同样可享受房贷。

　对策四：垫付贷款也能卖房 不愿做异地贷款，购房者先交齐 50%的首付，房子先做网签，但不做贷款协议，剩下 50%的缺口，开发商采取垫付的方式为购房者先期垫付，等交房后再以房屋做抵押申请贷款还给开发商便可。

　柳暗花明 绝处逢生（11-12 月）

　10 月 22 日 XX13 县建设环首都经济圈 政策要点：包括涿州市、涞水县、安次区在内的 XX13 个县（市、区）进入环首都经济圈。

　10 月 23 日 “010”区号拟年底进入 XX 政策要点：“010”的北京电话区号，年底有望在 XX 省三河市（燕郊）、涿州、香河等 13 个临近北京的县（市、区)普及。

　10 月 29 日 XX 围绕首都建设三个新城 政策要点：以三河（燕郊）、香河、大厂为基础，建设 XX 新城，以涿州市为基础，建设京南新城，以怀来县、涿鹿县为基础，建设京北新城。

　11 月 6 日北京地铁向 XX 延伸 1100 公里方案上报国务院 政策要点：第一期 2015 年北京市轨道交通运营里程将达 561 公里，第二期向 XX延伸 1100 公里地铁，“目前第二期规划已经做出来了，并上报国务院”。

　11 月 10 日 XX 省将投融资 200 亿元打造京冀 10 分钟到半小时轨道交通圈 政策要点：交通方面对于轻轨、高铁、高速公路，XX、北京两地已“完全达成共识”。通州至燕郊轨道交通项目，北京同意列入“十二五”交通规划，将尽快启动建设。

　11 月 10 日京冀会商指挥部设在燕郊，燕郊将建环首都经济圈规划馆 政策要点：燕郊与北京的衔接作用不可忽略，京冀会商指挥部将设在燕郊。在燕郊将建成专门的环首都经济圈规划馆， 11 月 11 日 XX 省将举全省之力拟在环绕北京 1000 公里范围内建经济特区 政策要点：在邻近北京将近 1000 公里的范围内，建设一个发展特区。特区将包括XX、京南、京北三个新城以及 7 个人口在 30 万人以上的中等规模城市，将环绕北京建成一个全封闭的城市带。对这个特区，将给予比深圳更优惠的政策。

　11 月 15 日 XX 环北京 13 县市停批新项目土地不再供应 政策要点：XX 省环北京 13 个县市的新项目不再审批，土地也不再供应，要等新规划出台之后按照新规划进行审批和布局。在环首都经济圈规划批准前，现有项目可以继续进行，新项目可以商谈，可以论证，但不可开工建设。新规划批准后，新项目都按照新规划落实。

　 政策利好不断，燕郊备受瞩目，市场再次受益，楼市再次复苏 一句话：

　燕郊的天是明朗的天，XX 人民好喜欢！

　第三部分

　XX 新城区域细分 一、燕郊 （1）燕郊概况  位于 XX 省中部，隶属廊坊市下辖的三河市。

　 燕郊历史悠久，底蕴深厚，自古为 XX 重地，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。清康熙年间，又在燕郊修建行宫，供帝后出巡拜谒祖先休息之所，素有“天子脚下，御驾行宫”之美称。

　 1992 年 8 月，燕郊经济技术开发区经 XX 省人民政府批准成立。

　 1999 年 12 月被省政府批准为省级高新技术产业园区。

　 2001 年成为全省首家软件产业基地和软件产品出口基地，同年批准设立海外留学人员廊坊燕郊创业园。

　 城区面积 45 平方公里。18 年前人口不足 3 万人的小镇，现已经发展为常驻人口40 万的标准中等城市。

　（2）区位交通  燕郊开发区区位条件得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门 30 公里，距空港首都机场 25 公里，距海港天津港 120 公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。

　 通燕（原京哈）高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京 930 路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。

　 “新七环”将北京规划七环向外扩大到京冀交界处，自西南向东北依次连接涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河，直至平谷。

　（3）燕郊规划 （4）燕郊房地产板块划分 （5）竞品项目调研 1、在售项目分布 2、在售项目概况 3、 产品分析 产品形象 ① 06 年前，建筑形式多以多层和小高层为主，06 年后，低密度住宅基本绝版，建筑形式多以小高层、高层为市场主流。

　② 06 年前，建筑外立面多以涂料和瓷砖为主，06 年后，外立面大胆创新，玻璃幕、真石漆逐渐运用到产品中，以提升项目的品质。

　③ 06 年前，燕顺路西城，由于紧邻潮白河畔，依托天然水系和高尔夫的优势开发类别多以高端住宅（别墅类产品较多），有代表性的项目有三个，普宅市场在燕顺路

　上初见萌芽。而配套相对成熟的普宅项目多集中于燕郊开发区城内，开发体量多以 10万平米左右的盘为主；06 年后，燕顺路上成为开发热点区域，普宅项目蜂拥而至，集中扎堆，且开发体量逐渐上升至 30 万-50 万-70 万-100 万平米的大盘升级。而高新技术产业园区，也开始逐渐出位，成为有实力的开发商开发百万平米以上大盘的落地执行区域。

　价格分析

　客群分析

　① 北京客群——通州+北京郊区县客户（06 年后凸显，并逐渐成为主流。）

　② 外埠客群——在北京工作的外地人+纯投资型外地客户（06 年后凸显）

　③ 本地客群——政府、企事业单位公务员+高新科技园区私营业主及高管+拆迁2003-2010年燕郊市场均价走势18002500350040005000550060008500010002000300040005000600070008000900003年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年燕郊客群构成分析外埠客群13%本地客群15%其它2%北京及泛北京客群70%北京及泛北京客群 外埠客群 本地客群 其它

　户（06 年前，市场份额较大，06 年后，基本逐渐消退）

　④ 其它——外籍人士（06 年前，零散港澳台人士）

　⑤ 置业目的——自住+投资 4、 行销组合 推广渠道 ① 网络——新浪、焦点、搜狐、爱房 ② 户外——102 国道擎天柱、公交站牌、主要商街的醒目广告位、灯杆道旗 ③ 外围巡展——北京及外地分设多个售楼处 ④ 流动车体——主要 930（诸葛店-郎家园-﹤燕顺路上项目展示﹥、大厂-郎家园﹤102 国道项目展示﹥、三河-八王坟﹤向通州客群推介﹥、冶金一局-八王坟﹤向通州客群推介﹥）

　⑤ 地铁广告——燕京航城、上上城、美林湾 ⑥ 短信群发——车主、139 或 138 手机号段、通州及四惠国贸区域的高级白领 ⑦ 纸媒、广播、电视——（京华、手递手、北晚）的分类广告，103.9，BTV1。

　⑧ 业务员发单——北京区域（通州或四惠、国贸周边）+北京郊区（顺义、昌平、亦庄、大兴等）

　⑨ 形象代言——燕京航城大 S 和李小璐 ⑩ 公关活动——上上城、星河 185 等业主联谊会、媒体看房团等 现场包装 ① 售楼处设置——项目现场售楼处、102 国道（酒厂售楼处）、北京市内售楼处（多集中于通县、国贸附近）、外埠市场售楼处（大同、太原、邯郸、承德、张家口等）

　② 售楼处外围——工地围挡的包装 ③ 销售道具——沙盘、展板、DM 单页、户型单页、楼书、手提袋等 销售模式 ① 开发商自售（上上城、城美维多利亚、燕京航城、天洋城）

　② 联合销售体（住达星河 185、意化东贸国际花园、美林地产美林系列项目）

　③ 独家代理（兴达夏威夷系列项目、汇福纳丹堡系列项目、达观系列别墅项目）

　营销理念 ④ 概念营销——纳丹堡的“十个欧洲城邦”、燕郊航城的“生态公园地产”、美林湾的“高尔夫地产“等。

　② 城市对接——天洋城的“与加拿大温哥华市联手打造生态宜居之城“中国温哥华国际社区” ⑤ 人文营销——城美维多利亚、锋尚的“学府家园” （6）燕郊区域市场总结

　燕郊经济技术开发区，是个年轻并富有勃勃朝气的城市，其经济发展的车轮运转飞快，短短 18 年的时间，由一个默默无闻的小镇，一跃成为 XX 楼市首席热点区域。由其原来的“高新技术产业园区”成功转型为“泛北京房地产”市场居住和投资的乐园。

　燕郊由于区域不大，因此房地产板块划分也较为清晰，项目开发较为集中。

　燕郊的房地产市场，无论从产品规划、营销理念还是推广形式，其市场发展速度跨度很大，并能与一线城市的运作和发展模式相媲美。

　燕郊的客群已由原有的本地刚需逐渐被北京、泛北京、外埠市场人群所替代。现如今，燕郊的 40 万人口中，北京挤出人群占有四分之一的份额。

　燕郊的房地产市场价格已由 03 年地产初始期的 1000 多，在短短 7 年的时间内以 10 倍的价值升级。随着未来轻轨的通车，与北京同城化发展的无缝对接，其价格未来将有更显著的突破。

　燕郊房地产市场项目的开发企业大致分为三类。第一类为本地四杰：燕达、兴达、福成、汇福平分秋色；第二类为外埠投资：美林集团（上海）、天洋控股（秦皇岛）、意华投资（福建）大手笔占有；第三类为一般开发企业常规中小项目盘运作。

　燕郊房地产市场销售模式大体分为两类，开发商自售和销售代理。开发商自售选择人海战术，销售代理采用联合受众。

　二、大厂 （1）大厂概况

　 大厂回族自治县隶属于 XX 省廊坊市，始建于 1955 年。是全国距首都北京最近的少数民族自治县。

　 全县幅员面积 176 平方公里，耕地 10274 公顷，辖 3 镇 2 乡 105 个行政村，总人口 11.49 万人，其中回族人口 2.5 万。

　 大厂的城镇性质是——XX 对接北京外延发展的中心区，现代制造、物流和服务业的聚集地，具有鲜明民族特色和时代特征的新城市。

　 大厂的区域职能定位为——大厂是北 XX 部的生态新城；是北京产业转移的承接地和功能产业的配套地；是潮白河沿岸重要的文化、休闲、度假基地；是北京七环内具有民族特色和时代特征的城市组团。

　 大厂的主体发展战略是——内开外合，图强求精。

　 大厂的战略途径是——构建通道，对接北京，东依密涿(高速路)，北联南接；资源共享，区域一体。

　（2）大厂区位交通  大厂地处京津冀经济圈和环渤海经济区的中心地带。具备“半小时进京起飞，一小时下卫出海”的交通优势。

　 无可复制的独特区位优势使大厂成为最具发展潜力和投资价值的经济战略要地之一。

　大厂距京津冀主要城市市区距离 地区 距离（公里）

　距北京（天安门）

　48 距天津 107 公里 107 距唐山 135

　距廊坊市 47 距石家庄 275 距首都机场 38 距天津新港 120

　 交通较为发达。京秦电气化铁路、102 国道横贯县境北部，南部与京沈高速公路擦肩，涿密高速公路将由县境东部穿过，县乡总里程达到 180 公里。实现了村村通公路、村村通客车，开通了北京 938、930 公交班线。

　（3）大厂规划 大厂县域的空间结构为——“一城”、“两带”、“三园”  “一城”是指县城；“两带”：一是 102 国道经济带，二是潮白河生态景观带；“三园”：即夏垫邵府工业园、祁各庄现代服务产业园（大厂潮白河工业园）和陈府都市农业示范园。

　 其中， 102 国道以北，大力发展对公路交通依赖较大而污染较少的生产服务业及与城镇功能配套的生活服务业，如交通运输、特色物流、综合技术服务、商务服务、房地产开发等产业。

　 102 国道以南(夏垫、邵府)，以批准的省级开发区“XX 省大厂工业园区”为基础，安排布置对运输条件要求较高的重型工业，如金属压延、机械制造、大型仓储物流、专业市场、生产型服务业等。

　 祁各庄——以潮白河景观为依托，大力发展文化创意、休闲度假、房地产开发等产业，如：动漫制作、影视基地、大型郊野休闲、民族特色旅游等。

　 县城——除行政办公职能外，适当安排文体用品、服装制作、包装印刷、工艺美术等服务城市消费需求的产业；同时发展绿色环保的高附加值产业、高新技术产业，如生物制药、电子信息等。

　 县城以东(陈府)——以大力发展现代农业，构建都市农业示范基地为主，并依托密涿高速公路安排少量物流、仓储业。

　（4）大厂经济发展状况  大厂一产：以种植玉米、小麦等大田作物为主，初步实现区域化、规模化；畜牧产业发达，形成了“小规模、大群体”的养殖模式。

　 大厂二产：以工业为主导，形成了金属压延、机械制造、畜牧屠宰加工、通用设备制造、包装印刷、家具制造等主导产业。

　 大厂三产：以商贸物流为主。有亚洲最大的国际渔具城，已与 36 个国家和地区

　建立了贸易往来关系；有建筑面积 6.8 万平方米的清真食品批发商城；有年销售成品油30 万吨的中国石油北方储备油库。

　（5）地块介绍与分析 1、项目位置：

　项目位于大厂回族自治县夏垫镇，102 国道南侧 1 公里，距天安门 42 公里。详见下图。

　2、房地产地块详情 3、用地规模 项目区域用地规模 1700 余亩，其中规划总部技术与研发片区（约 565 亩），生活 与配套服务片区（约 652 亩）。分别位于区域中部南北向城市次干道首创大街的东、西两侧。其余用地为代征地及商业金融用地。

　4、项目产品定位 项目区位优势明显，交通便利，自然环境良好且利用和营造环境空间广阔，地热资源丰富。当地政府经济发展愿景强烈。且相关政策支持力度大，具备高端住宅产品建设条件。

　5、 项目现状 6、 开发建议  燕郊溢出人群的居住类产品  工业园区的配套住宅  高端生态宜居项目（类别墅产品）

　（6）大厂房地产板块划分 1、板块划分

　2、大厂潮白河工业区介绍  2007 年始，受大厂县委、县政府的委托，华夏幸福基业开始了大厂潮白河工业区的开发与运营。

　 大厂潮白河工业区地处国贸正东 30 公里的黄金位置，地理位置得天独厚，距北京 CBD 仅半小时车程，北京七环连接至此，潮白河环园区西南而过。

　 大厂潮白河工业区——中国最具 CBD 潜质经济园区（“2010 世界创新与投资促进平台”发布会暨国际园区合作论坛上，荣膺中国最佳特色园区、专业园区单项奖）

　 园区面积：1 万亩，招商报价：12 万/亩——15 万/亩  园区的优惠政策有：园区投资服务中心为企业提供全程、一站式服务，协助企业处理与政府各有关部门相关的事宜，协助企业办理工商登记、生产许可、厂房建设等经营、建设所需的相关手续。

　 园区对投资入驻企业的要求：

　①对入区企业，工业园区将优先考虑电子信息产业、汽车零部件制造产业、民生用品产业、环境友好型产业，及总投资超过 5 亿元的大项目。

　②投资密度的要求：不低于 200 万元/亩。

　③规划方面的要求：企业建设过程中，符合工业园区规划要求。

　④建筑容积率的要求：不得低于 0.8。容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）。

　⑤建筑密度：不小于等于 40% ⑥ 建设周期的要求：如果企业分期进行建设，首期建筑规模不得低于总建筑规模 的 60%；最多允许分两期建设。如果企业一次建成，建设总耗时不得超过两年。

　⑦建筑物高度要求：厂房不超过 15 米，办公不超过 20 米 ⑧绿化率方面要求：绿地率不超过 20% (绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。) ⑨环保方面的要求：不能有废气产生，排污须达到国家二级排放标准，三废排放中二氧化硫和 COD 指标须达到国家一级排放标准。

　 大厂潮白河工业区划分为四大功能分区：

　①现代装备制造业产业区 ②现代服务业产业区

　③滨河综合产业区 ④ 城市核心区

　 目前入住园区的企业有 石油装备与机械制造产业已签约企业名录 企业名称 主要产品 投资额 廊坊富邦德石油机械制造有限公司 石油机械设备生产 5.1 亿元 廊坊欧珑工贸有限公司 机械加工及生产配重 1.5 亿元 美国新诺泰克斯有限公司 油管、套管、钻杆、石油管道的无缝无焊接设备

　1.5 亿元 伊朗福德瑞公司 石油修井机 7000 万元 廊坊恩希机床有限公司 机械设备、电气设备、机床设备 5200 万元 北京莱泰克科技有限公司 新型食品机械设备 5000 万元 廊坊昊博超硬材料有限公司 激光切割设备 3750 万元 廊坊京襄机电设备有限公司 机械制造、电子数控、风力发电设备 3000 万元 新能源环保产业已签约企业名录 企业名称 主要产品 投资额 廊坊森德暖通设备有限公司 散热器 2 亿元

　廊坊恒盛环保设备有限公司 机电、环保设备 1.5 亿元 大厂菲斯曼太阳集热器有限公司 太阳集热器 9000 万元 北京科意美环保设备有限公司 高压水射流清洗设备及吸尘除尘环保设备 5080 万元 大厂蓝金机电有限公司 供暖节能及配套产品 5000 万元 廊坊柏德瑞节能环保设备有限公司 火电厂“胶球清洗装置，二次滤网净化装置” 1500 万元

　建材、新材料产业已签约企业名录 企业名称 主要产品 投资额 XX 百灵威超精细材料有限公司

　药物分子模块及高纯试剂

　5 亿元

　三河和平铝材厂有限公司大厂分公司 铝型材、塑钢型材、铝制品等 5.0 亿元

　廊坊富邦幕墙有限公司

　智能化幕墙、信息化资源管理平台软件

　2.2 亿元

　廊坊晶正光电技术有限公司

　光学及电子元器件

　3000 万元

　 民生产业已签约企业名录 企业名称 主要产品 投资额 全欧乳品工业（廊坊）有限公司 全欧乳品 5000 万元 廊坊华腾安防用品有限公司 安全防护产品 5000 万元

　3、夏垫邵府工业区（大厂工业园区）介绍

　  2006 年，由大厂工业园区管理委员会和首钢集团大厂工业园建设投资开发公司开始了大厂工业园区的开发和运营。

　 大厂工业园区地处国贸正东 30 公里的黄金位置，距北京 CBD30 分钟车程，地理位置得天独厚，东有北京在建七环，西隔潮白河与首都相连。

　 基地园区面积 41 平方公里，起步区用地规划总面积：7500 亩，净地 6756 亩；其中，首钢集团装备制造业项目占地 2600 亩，电子制造业和新技术、新能源项目占地2000 亩，文化创意产业规划面积 2000 亩。远期规划面积：20 平方公里。

　 园区的优惠政策：园区将为所有入驻企业提供最具竞争力的土地价格及相关优惠政策。

　企业所得税：入区企业除享受国家优惠政策外，园区从获利年度起，前三年免征省级以下的所得税。

　建设期行政性收费：在项目建设期内，免收各项县级收取的行政性规费，如城建基

　础设施配套费、人防费、绿化费等。

　个税：按企业投资规模和预计效益，可以在高管个税方面采用“一事一议”的方式给予优惠。

　 大厂工业园区划分为三大功能分区：

　①装备制造及低碳产业区 ②现代服务业产业区 ⑤ 国家大学成果转化基地  产业定位 ①电子装备制造业：

　环渤海地区经济的迅速发展壮大，为地处大北京核心位置的园区发展高端电子装备制造业提供了巨大的市场发展前景。

　 首钢装备制造业生产基地项目总投资 100 亿元，其中入驻基地的第一个项目——大厂首钢机电公司项目总投资 20 亿元，项目建成后可实现销售收入 40 亿元以上。

　②低碳环保产业：低碳产业基地将重点打造节能减排、环境治理、新能源三大产业集群，建立低碳研发基地、国家级专家实验室和低碳产业集群总部基地。

　 北京最大的新型材料企业——金隅集团与美国合资建设的大厂金隅环保新材料示范基地项目，总投资 55 亿元，建成后实现销售收入 200 亿元，利税总额 16 亿元。

　③现代服务业：

　随着国际产业转移的重心由制造业转向服务业，以服务外包为主的服务业不断向中国、印度等发展中国家转移。园区临近全国现代服务业最发达的北京市，拥有得天独厚的区位、人才、产业、环境优势，具备发展服务外包产业、创意产业、教育培训和物流等现代服务业的良好条件。

　 中国信达投资建设的四星级宾馆—XX 第一温泉  园区对投资入驻企业的要求：单体项目占地面积在 80 亩以上，投资强度不低于200 万/亩,亩均预税率 10 万元以上；建筑容积率不低于 0.8；企业生产的产品无环境污染；符合园区产业定位。

　（7）竞品项目调研 1、在售项目分布

　2、竞品案例 3、产品分析 产品形象 ① 建筑形式：县城的项目仍旧打低密度花园洋房的概念，因此都是多层板楼设计。开发体量稍大的小区则是多层和小高层的多元化设计，以此丰富社区的规划。

　② 建筑外立面：依旧沿袭原始的涂料或瓷砖的外墙，且色彩搭配相对土气。

　③ 开发体量：5 万平米以下的项目居多，中盘项目凤毛麟角，且开发和销售周期较长。

　价格分析 ①县城项目：4700 元/㎡-5500 元/㎡ ②潮白河工业园项目：1.3 万元/㎡（别墅项目）

　③夏垫工业园（大厂工业园）项目：5800 元/㎡ 客群分析 ①县城项目：本地刚需主流+XX 周边 ②潮白河工业园项目：工业园私营业主及高管、北京养老、北京升级+XX 周边 ③夏垫工业园（大厂工业园）项目：本地刚需+XX 周边 ④置业目的——自住+投资 4、行销组合 推广渠道 ①网络——焦点、搜狐、爱房 ②业务员发单——燕郊、三河、通州区域。

　现场包装 ①售楼处设置——项目现场售楼处 ②售楼处外围——工地围挡的包装 ③销售道具——沙盘、展板、DM 单页、户型单页。

　销售模式 ①开发商自售：安馨丽景 ②独家代理：（现代幸福城＜嘉科＞、德仁吉第＜标点＞、时代华庭＜永居经纪＞ ③联合销售体：潮白河孔雀城 （8）大厂区域市场总结

　大厂的城市职能是：深度对接北京、助推 XX 发展，承接首都产业转移，加速首都东进的脉搏。

　大厂房地产市场项目不多，大多集中于县城区域。板块划分大体为三块，县城及两大工业园区。

　大厂的房地产市场发展较为缓慢，无论从产品规划、营销理念还是推广形式，都处于地产初始阶段。（除别墅项目外）

　大厂由于是回族自治县，因此客群主要以地缘客户为主。除潮白河工业园的别墅项目外，外埠及北京人群购买有限。

　大厂的房地产市场住宅价格目前在均价 4500 元/㎡-5500 元/㎡之间。随着“XX新城”概念的提出和实施，与北京同城化发展的无缝对接，未来的大厂市场可能会承接更多燕郊的挤出人群，其升值潜力巨大。

　大厂房地产市场项目的开发企业大致分为二类。第一类为 XX 区域开发商，如廊坊（德仁吉第）、香河（现代幸福城）等，第二类为本土开发商：宏达房地产（安馨丽景）

　大厂房地产市场销售模式大体分为两类，开发商自售和销售代理。

　开发商自售和销售代理的水平非常一般。

　第四部分

　XX 新城比较分析 一、燕郊、大厂城市功能之比较 二、燕郊、大厂房地产市场分析之比较 （1）房地产发展速度

　城市 房地产发展速度 燕郊 速度飞快，紧追一线城市 大厂 速度缓慢，地产萌芽期 结论：

　 从城市成长时间来看，燕郊开发区成立至今虽然只有 18 年，但其房地产市场真正发展的时间只用了 10 年。10 年弹指一挥间，燕郊从三河市襁褓下一个呀呀学语的“孩子”，快速成长为支撑其充满旺盛活力的“小巨人”。

　 而大厂回族自治县，成立伊始至今已有 55 年，由于区域居住人群（少数民族）以及城市职能定位（对接北京的外延发展），因此其房地产市场发展较为缓慢，发展水平处于起始阶段。

　（2）房地产价格 城市 房地产价格 燕郊 均价 8500/㎡，未来可突破万元 大厂 均价 5000/㎡，虽有升值潜力，但涨幅速度较慢 结论：

　 燕郊是“通州的燕郊”，通州是“北 XX 扩的风向标”，因此，通州价格的涨跌以及市场的冷谈与热销直接影响到与其一河之隔的燕郊。燕郊作为承接北京挤出人群的“落地园区”，其价格会明显接近或高于二线城市的水平。虽然经历了 2010 政策年集中在 7 月—10 月的调控打压，但是燕郊市场是禁得起严峻考验的。截止即将到来的岁末年终，全年盘点燕郊市场的价格仍旧维持在均价 8500/㎡。且未来市场受 XX 新城的影响，再次突破万会势在必行。

　 大厂房地产市场价格虽然与燕郊是两个梯队，均价 5000/㎡，但是 XX 新城的概念一定会提升大厂的区域价值。未来的大厂将会是“燕郊的大厂”，未来的大厂，将会是燕郊挤出人群的不二选择。

　(3) 客群分析

　城市 客群分析 燕郊 北京和泛北京客户是主流、本地刚需份额较少 大厂

　由于少数名族原因，地缘客户是主流 结论：

　 燕郊几乎完全是“类北京”人群生活、居住、养生的乐园，在燕郊几乎满眼望去全是北京号牌的汽车。北京和泛北京客户已成为当地的主流。

　 大厂由于民族和地缘的特性，因此，购买人群基本以本地刚需为主。

　（4）营销模式 城市 营销模式 燕郊

　自售+代理（专业度高）

　大厂 自售+代理（专业度非常一般）

　结论：

　 燕郊的房地产市场营销模式可谓是百家争鸣，百花齐放。营销平衡一直在竞合和竞争中持续进行，且效果显著。

　 大厂的房地产市场营销模式相对简单，营销手法还较为保守，相对封闭，一定程度上制约着该区域的房地产市场发展。

　（5）推广渠道

　城市 推广渠道 燕郊 丰富多彩，且持续时间和覆盖受众面极为广泛 大厂

　基本无推广，口碑、广告、DM 单页 结论：

　 燕郊的房地产营销推广形式可谓是“只有想不到的，没有做不到的”。将极尽广泛受众和覆盖之能势发挥到最大。

　 大厂的房地产市场推广形式将“默默无闻，闭门造车”进行到底，但未来的 XX新城发展，需要大厂“集思广益，群策群力，未来的大厂需要“锋芒毕露，名声鹊起”。

　第五部分

　公司建议 一个中心，两个基本点，一个中心——以“XX 新城”概念为中心，两个基本点——占有燕郊市场份额为己任（挤进），领跑大厂市场发展为目标（导航），借势“首刚大厂地产项目”为契机，蓄势，沉淀，将根基打牢；将市场打开；在 XX 新城打下一片江山！

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